Bezahlbarer Wohnraum – hat Qualität ihren Preis?

06.09.2016

Für Projektentwickler und Bauträger  großer  Wohnanlagen stellt sich die Frage, inwieweit die gestiegenen Anforderungen durch technische Richtlinien, die mangelnde Verfügbarkeit an qualifizierten Handwerksbetrieben durch massiv gestiegene Sanierungstätigkeiten im privaten Wohnungsmarkt  und  die gestiegenen Ansprüche der Käufer an Ausstattungsqualität (ähnlich der Entwicklung im Automobilsektor) mit dem Wunsch des bezahlbaren Wohnraum für Eigennutzer vereinbar ist.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Herstellungskosten von Bauprojekten kontinuierlich steigen, in den letzten Jahren vor allem durch vorgenannte Gründe und die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig sind die Möglichkeiten für den Ankauf von lukrativen Baufeldern in deutschen Großstädten (in unserem Falle Karlsruhe) stark eingeschränkt, was schon im Ankauf höhere Preise verursacht. Im Regelfall werden die verfügbaren Angebote über Bieterverfahren vermarktet.

Vielerorts wird die Meinung vertreten, dass  der Immobilienmarkt überteuert sei (Immobilienblase). Dies ist sicher im Bereich der Bestandsimmobilien in Teilen zu beobachten. In Karlsruhe steht vor allem bei Objekten aus den 70er und 80er Jahren oder modernisierte Altbauten aus der Vorkriegszeit  einer immensen Nachfrage nur begrenztes Angebot gegenüber. Preissteigerungen um über 30% in den letzten 5 Jahren sind in Einzelfällen zu beobachten. Im Gegensatz dazu stiegen die Baukosten für Neubauten im Vergleichszeitraum um rund 20%, bei allerdings steigender Qualität.  In gleichem Maße haben sich die Mietpreise in der Innenstadt entwickelt.

Wie wird Wohnraum bezahlbarer?  Wenn wir grundsätzlich davon ausgehen, dass die technische Ausführung auf vergleichbarem Niveau ist, dann sind die Einflussfaktoren  seit  jeher dieselben. Diese Einflussfaktoren sind die Lage, die Ausstattungsqualität der individuellen Wohnung  (also wie viele Extras werden gegenüber dem  „normalen“ Standard gewählt), das verwendete Material an Fassaden sowie Gemeinschaftsflächen und das Ausmaß der Nutzung des verfügbaren Raumes und der Fläche, also die Verdichtung.

Unter heutigen Voraussetzungen liegt der durchschnittliche Kaufpreis in einer Wohnanlage in der weiteren Umgebung Karlsruhes ohne S-Bahn-Anschluss bei mindestens €2.800,–/m². Preise darunter können für den Bauträger kaum noch wirtschaftlich sein. Energetisch erhalten Sie dafür einen modernen Neubau, u.a. mit Industrieparkett und Fußbodenheizung, hochwertigen Kunststofffenster mit  elektrischen Rollläden,  wandhochgeflieste Bäder mit einer Dusche, Badewanne und möglichweise 2 Waschbecken, Videosprechanlage.  3 Zimmer mit 85-90m² inkl. Außenstellplatz liegen dann bei  rund €250.000,–. Unterstellt man ein verfügbares Eigenkapital von ca. € 65.000,– (20% des Kaufpreises zzgl. Kaufnebenkosten) und somit einen Finanzierungsbedarf von ca. €200.000,–, dann ist diese Immobilie für einen Monatsbetrag für Zins- und Tilgung (15 Jahre Zinsfestschreibung, 2,5% Tilgung) für rund €680,– (zzgl. der Betriebskosten) realisierbar, i.d.R. also bezahlbar.

Leider geht diese Rechnung aus verschiedenen Gründen selten auf. Dem Wunsch nach Bezahlbarkeit stehen zum einen individuelle Bedürfnisse, wie der Wunsch nach Sonderausstattungen und größerem Flächenbedarf (die durchschnittliche Wohnfläche pro Person ist allein in den letzten 25 Jahren um fast 40% gestiegen) entgegen. Zum anderen sind die erwähnten Grundstücke  außerhalb der Stadt nicht in der Masse verfügbar und sind aufgrund anderer Kostenansätze (u.a. Fahrtkosten zum Arbeitsplatz) bei weitem nicht  so lukrativ, wie auf den ersten Blick angenommen.

Wer also in die Innenstadt ziehen möchte, muss bereit sein, erheblich mehr für Wohnraum auszugeben. Die o.g. Einflussfaktoren führen dabei in Einzelfällen durchaus dazu, dass der Preis unserer Musterwohnung um 50% oder mehr höher liegt. Dabei gilt wie überall: höhere Ansprüche, mehr Investition.

Hilfreich ist dabei die Situation am Zinsmarkt. Der ist historisch niedrig, ist also ideal. Er schafft für eine breitere Käuferschicht sehr gute Voraussetzungen, auch bei höherem Preisniveau, Wohnraum zu erwerben. Möglicherweise muss auch  manchmal die Bereitschaft bestehen, andere Dinge zurückzustellen. Oft hört man den Satz „man wolle sich nicht einschränken“, aber genau das war es, was unsere Vorgängergenerationen getan haben. Man bekommt nichts geschenkt. Lebens- oder Materialqualität hat ihren Preis!

Trotzdem findet man bei genauerem hinsehen, noch durchaus lukrative Möglichkeiten, „geförderten“ Wohnraum zu erwerben. Zugegeben, diese Möglichkeiten gibt es nicht wie Sand am Meer, aber es ist wie so oft, der „frühe Vogel fängt den Wurm“. Leider hat unser Staat die frühere Wohnraumförderung (EStG §10 e) vor Jahren abgeschafft, dafür hat er die Förderung der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude für Eigennutzer (EStG §10 f) beibehalten. Unser Projekt „Hofgarten Karree“ bietet eine solche Möglichkeit, bis zu 20% des Kaufpreises über Steuervorteile zurückzuerhalten.

Die Stadt Karlsruhe fördert im Rahmen ihres Innenentwicklungskonzeptes KAI  eigengenutzten Wohnraum (PWE). Die Karlsruher Wohnbauförderung (KaWoF) wird nur in Verbindung mit den Mittel der Landesförderung Baden-Württemberg vergeben. Durch die Anpassung  der Einkommensgrenzen werden mehr Haushalte in den Genuss der Förderung kommen, als man gemeinhin glaubt, allerdings muss man dabei  Abstriche bei der  Wohnfläche machen. Diese ist in Abhängigkeit zur Anzahl der Familienangehörigen  nach oben begrenzt.  Die Qualität der Bauausführung bleibt davon unberührt, selbstverständlich sind alle geltenden Normen, u.a. die ENEV 2014 oder der KfW 70 Standard,  umzusetzen. Mindestens 20% der Wohnflächen müssen nach KAI bei der Umsetzung neuer Baugebiete im geförderten Wohnungsbau angeboten werden, wobei mindestens 50% davon für sozial geförderte Mietwohnungen reserviert sind. Ab 2020 wird dies auch in unserem Entwicklungsprojekt Areal C umgesetzt.

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